Pourquoi investir dans l’immobilier français en 2023 ?

Il fut un temps où le marché immobilier français pour les acquéreurs étrangers était principalement synonyme de résidences secondaires. Cependant, un nouveau phénomène est apparu ces dernières années : celui de l’achat d’investissements locatifs.

Des revenus passifs

Pour ces acheteurs, l’objectif principal est d’acheter un ou plusieurs biens dont la valeur en capital augmentera dans les années à venir et/ou fournira un revenu locatif. Et même les personnes disposant de revenus moyens peuvent devenir des investisseurs immobiliers s’ils le souhaitent.

Plusieurs raisons expliquent cette nouvelle tendance à l’investissement. La première est que, bien que la France n’ait pas connu le type d’inflation généralisée des prix des logements observée par exemple en Grande-Bretagne, certaines régions du pays ont connu des hausses de prix régulières ces dernières années. Ceci malgré un ralentissement général du marché français. La France est également reconnue comme un pays d’investissement « sûr » par rapport à certains autres pays ; il dispose d’un cadre juridique clair qui protège l’acquéreur.

Devenir propriétaire

Il y a aussi des facteurs internes. La France a traditionnellement un faible taux d’accession à la propriété par rapport à d’autres pays comme l’Espagne, l’Irlande et la Grande-Bretagne. Mais cela commence à changer à mesure que de plus en plus de jeunes essaient de devenir propriétaires et que les crédits deviennent plus faciles à trouver.

Par ailleurs, le président Nicolas Sarkozy a pu soutenir pendant son mandat son objectif avoué de faire de la France un pays de propriétaires avec des mesures fiscales incitatives. Tous ces facteurs suggèrent que la France est un pays sûr dans lequel investir dans l’immobilier, même si vous n’obtenez pas toujours des gains spectaculaires que vous pourriez trouver dans d’autres pays. Cependant, comme pour tout investissement immobilier, il faut savoir comment, quoi et où acheter.

Alors, quels sont les critères à prendre en compte ?

Type de bâtiment – neuf ou ancien ?

De nombreux investisseurs étrangers dans l’immobilier en France préfèrent acheter de nouvelles propriétés de construction. Les avantages sont assez évidents. Ces bâtiments nécessitent moins d’entretien, ce qui devrait aider à augmenter votre marge si vous le mettez en location. De plus, si les promoteurs ont bien fait leur travail, un nouveau programme immobilier devrait voir le jour dans une zone où il y a une demande de locataires et/ou d’acheteurs.

Il peut également être moins cher d’acheter une nouvelle construction. Des frais de notaire réduits de 2,5 % à 3 % au lieu de 7,5 % du prix de l’immobilier sont une économie intéressante de 5 % à ne pas négliger !
Il existe également des garanties sur les biens neufs qui protègent l’acheteur. La plupart des biens plus anciens sont vendus sans études structurelles et c’est essentiellement à l’acheteur ou au notaire de repérer ces problèmes éventuels.

 

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Cependant, cela ne signifie pas que les biens anciens ne peuvent pas non plus faire d’excellents investissements. Les appartements du XIXe siècle à Paris ou à Marseille, ou les châteaux de la Gironde, par exemple, pourraient bien fonctionner aussi bien sinon mieux que les constructions neuves en tant que produit d’investissement.

La clé, cependant, si vous achetez principalement en tant qu’investissement est la suivante : achetez avec votre tête et non votre cœur. Les biens pittoresques ou « de caractère » peuvent sembler superbes – mais ils peuvent également être difficiles à entretenir, au mauvais endroit ou ne pas disposer du bon type d’équipements. N’oubliez pas que vous n’êtes pas censé choisir une maison dans laquelle vous souhaitez vivre, mais un endroit qui plaira au plus grand nombre.

Les acheteurs devraient également se demander pourquoi ils investissent. Vous recherchez un bien immobilier en France pour vous constituer une retraite ? Ou une propriété française avec un accès facile pour les Britanniques et à un prix abordable ? Peut-être envisagez-vous de faire un investissement immobilier pour votre avenir ou celui de votre famille et souhaitez bénéficier du coût encore relativement bas des biens immobiliers en France ?

Vous pouvez choisir d’investir de différentes manières : 

• Une maison ou un appartement en tant qu’opération achat-revente : certaines personnes choisissent d’acheter une maison pour y vivre, la rénover ou simplement attendre que le marché évolue en leur faveur, puis la vendre. Dans ce cas, vous devez réfléchir davantage au potentiel de revente que de rentabilité. Comme pour tout achat immobilier en France, vous devrez toujours penser aux implications fiscales et successorales.
• Résidence secondaire : beaucoup de gens aiment faire un usage personnel de leur investissement en y allant pour les vacances d’été ou les longs week-ends. Naturellement, cette option réduira les rendements locatifs, en particulier si vous souhaitez y vivre pendant les mois d’été, lorsque le bien est susceptible d’être le plus demandé par les touristes. N’oubliez pas que tout revenu de location que vous tirez, aussi modeste soit-il, doit être déclaré aux autorités fiscales.
   
• Acheter pour mettre en location : dans ce cas, le bien est loué à temps plein dès le début, que ce soit un bail classique ou une location de courte durée. C’est bien sûr un phénomène qui est devenu très populaire. Le principal avantage est que vous profitez pleinement à la fois du potentiel de location et de toute appréciation du capital ; l’inconvénient est que vous ne pouvez pas utiliser les lieux vous-même. L’utilisation d’une agence de location coûte plus cher et réduit votre marge, mais c’est beaucoup moins de travail et probablement beaucoup plus efficace pour maintenir l’occupation. Superviser vous-même la location peut prendre beaucoup de temps, mais peut augmenter votre marge au contraire. 
  
  
• Lease-back : c’est une façon de plus en plus populaire d’acheter un bien pour les acquéreurs étrangers. Dans ce schéma, vous achetez un bien en pleine propriété, puis vous le louez à une entreprise qui le loue lui-même en votre nom. Ce système peut être très intéressant d’autant plus que l’acheteur récupère également la TVA. Le propriétaire peut généralement organiser l’utilisation de son bien pendant certaines semaines, mais cela réduit bien sûr le rendement locatif.

Dans tous les cas, sachez qu’il existe des moteurs de recherche immobiliers très performants pour trouver ces types d’investissements. Un des meilleurs d’entre eux est Melo pour l’investissement locatif ou les opérations de marchands de biens, grâce à ses nombreuses sources d’annonces immobilières.

Cadre juridique

Il est possible d’acheter un bien en tant qu’individu ou en tant qu’entreprise. Si vous achetez en tant qu’entreprise, il est fortement conseillé de prendre à l’avance des conseils d’experts juridiques et/ou comptables pour discuter des dispositions légales et des implications fiscales.

Emplacement

Il y a deux problèmes principaux en ce qui concerne l’emplacement. Le premier est la région de France dans laquelle vous achetez – est-elle bonne pour l’investissement ? Le second est la zone spécifique : est-ce à proximité des installations que les futurs locataires/acheteurs voudront ou auront besoin ? À quoi ressemblent les accès – à la fois pour les étrangers et les résidents locaux. Pensez aux trains à grande vitesse – le TGV – à l’aéroport et aux autoroutes.

Pensez aussi à la météo, aux écoles, aux hôpitaux, aux aménagements prévus dans la région, aux décharges, aux centrales nucléaires et à la disponibilité d’Internet à haut débit. La mairie est un bon endroit pour commencer à se renseigner.

Le financement

Si vous avez besoin de financer l’achat, il existe deux options principales. Vous pouvez soit obtenir une hypothèque sur le bien que vous achetez auprès d’un courtier ou d’une banque. Ou vous pouvez obtenir un crédit pour libérer des capitaux propres. Il est clair que si vous avez un prêt sur votre investissement, vous devrez équilibrer vos mensualités avec les revenus locatifs que vous espérez obtenir.

Une dernière pensée

Avec l’investissement immobilier, il est préférable de penser à long terme. Dans quelques régions, les prix peuvent augmenter si rapidement que vous pourrez maximiser vos bénéfices en quelques années seulement. Mais généralement avec l’immobilier en France, il vaut la peine d’être patient et de planifier l’avenir. En termes de sécurité et de stabilité, le marché immobilier français est difficile à battre.

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